Hausverwaltung in München ist spannend, wir berichten über aktuelle Themen

Begründung einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf eine Vergleichswohnung (§ 558a BGB) Bei Mieterhöhungen ist generell einiges zu beachten. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. In einem solchen Fall kann der Vermieter, wenn auch die weiteren Voraussetzungen (zum Beispiel: Mieterhöhung darf erst zu einem Zeitpunkt eintreten, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB) erfüllt sind, die Zustimmung des Mieters zu der geforderten Mieterhöhung verlangen. Laut § 558a Abs. 1 BGB ist dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung, dass seine geforderte Miete einer ortsüblichen Miete entspricht, kann der Vermieter insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 - 3 BGB) verweisen. Der Vermieter kann aber auch nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen. Vergleichswohnungen: Was ist zu beachten? Damit die Mieterhöhung nicht im Ergebnis unbegründet ist, muss der Vermieter einiges beachten, wenn er für seine Begründung auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt. Sind diesbezüglich nicht alle Voraussetzungen erfüllt, kann das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unbegründet sein. [...]

Betriebskosten - Überblick über umlegbare Wartungskosten Damit bestimmte Wartungskosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind, ist grundsätzlich Voraussetzung, dass der Vermieter und der Mieter vereinbart haben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (vgl. § 556 BGB). Weitere Voraussetzung ist, dass der Vermieter die umlegbaren Betriebskosten im Mietvertrag konkret angibt bzw. eindeutig bezeichnet. Hierfür reicht in der Regel ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Mietvertrag aus. Die BetrKV regelt, was Betriebskosten sind. § 2 BetrKV enthält eine Aufstellung von 17 unterschiedlichen Kostenarten, die zu den Betriebskosten gehören und damit grundsätzlich umgelegt werden können. Betriebskosten sind generell abzugrenzen von Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese können nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, denn sie zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV schon begrifflich nicht zu den Betriebskosten. Umlegbare Wartungskosten Die folgenden alphabetischen Auflistungen enthalten Wartungskosten, die der Vermieter grundsätzlich auf den Vermieter umlegen darf. Wartungskosten, die nicht erforderlich sind, darf der Vermieter aber nicht umlegen. Wartungskosten nach § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV Nach § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV können Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie anfallen für: Aufzüge (inklusive Kosten für die Bedienung und Überwachung sowie der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der [...]

Betriebskosten - Überblick über „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) Betriebskosten sind auf den Mieter nur umlegbar, wenn der Vermieter und der Mieter vereinbart haben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (vgl. § 556 BGB). Was Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Laut § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Konkretisiert wird diese Definition durch eine Auflistung von 17 unterschiedlichen Kostenarten in § 2 BetrKV, die Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV sind und damit grundsätzlich umgelegt werden können. Die in Nr. 1 - 16 des § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskosten sind genau bezeichnet. Die Nr. 17 hingegen dient als Auffangtatbestand. Danach gehören zu den Betriebskosten auch die „sonstigen Betriebskosten“, die in Nr. 1 - 16 nicht erfasst sind. Über diese Position entsteht leicht Streit zwischen Vermieter und Mieter, da die Formulierung recht unbestimmt ist. Besonderheit: konkrete Bezeichnung der „sonstigen Betriebskosten“ notwendig Generell gilt, dass der Vermieter Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, im Mietvertrag konkret angeben bzw. eindeutig bezeichnen muss. In der Regel reicht diesbezüglich ein Verweis [...]

Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers bei Beschädigung seines Sondereigentums durch Gemeinschaftseigentum? Liegt ein Mangel beim Gemeinschaftseigentum vor, kann es passieren, dass dieser Mangel einen Schaden an einer der Eigentumswohnungen verursacht. Tritt ein solcher Fall ein, bedeutet das, dass das Sondereigentum durch das Gemeinschaftseigentum beschädigt wurde. Ein typischer Fall ist, dass ein undichtes Dach (Gemeinschaftseigentum) zu einem Feuchtigkeitsschaden in einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) führt. Solche Vorkommnisse sind meist mit viel Ärger und hohen Sanierungskosten verbunden. Ist die Wohnung zudem vermietet, kann es für den Eigentümer außerdem zu einem Mietausfall kommen, wenn der Mieter die Miete aufgrund des Schadens mindert. Der Wohnungseigentümer fragt sich natürlich in erster Linie, wer für den Schaden aufkommt. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft Macht der Wohnungseigentümer dann gegenüber der Eigentümergemeinschaft Schadensersatz geltend, besteht die große Gefahr einer herben Enttäuschung. Die alles entscheidende Frage ist bei Beschädigungen solcher Art, ob der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft überhaupt einen Anspruch auf Ersatz hat. Dies kommt nur in bestimmten Konstellationen in Betracht. Keine Gefährdungshaftung Liegt kein Verschulden der Eigentümergemeinschaft vor, was häufig vorkommt, sieht es für den Wohnungseigentümer schlecht aus. Kein Verschulden liegt bei sogenannten Zufallsschäden vor. Das heißt, wenn die Schäden zum Beispiel auf Umwelteinflüsse oder nicht erkennbare Baumängel zurückzuführen sind. Wenn der Wohnungseigentümer Glück [...]

Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, über die der Vermieter jährlich abrechnet, sollte bei einer vermieteten Eigentumswohnung der Verteilerschlüssel (Umlageschlüssel) immer entsprechend der Miteigentumsanteile zwischen den Parteien vereinbart werden. Der Grund hierfür ist, dass die Betriebskosten auch in der Jahres- bzw. Hausgeldabrechnung, die der Vermieter der Wohnung bekommt, nach den Miteigentumsanteilen ausgewiesen werden. Ist in dem Mietvertrag ein anderer Verteilerschlüssel (zum Beispiel nach Personen oder Quadratmeter) festgelegt, muss der Vermieter bei der Abrechnung gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten alle auf den abweichend vereinbarten Schlüssel umrechnen.

Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum - ausgewählte Abgrenzungsfälle Bei Eigentumswohnungen wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Die Abgrenzung ist insbesondere wichtig, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten tragen muss. Grundsätzlich trägt der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten, die sein Sondereigentum betreffen. Die Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, tragen hingegen alle Wohnungseigentümer gemeinsam. Folglich ist die Abgrenzung enorm wichtig. Zum Sondereigentum gehören die Eigentumswohnung selbst und gegebenenfalls ein zu der Wohnung gehörender Kellerraum oder eine Garage. Das Gemeinschaftseigentum umfasst im Gegensatz dazu alle Teile des Gebäudes und des Grundstückes, die nicht einem Wohnungseigentümer alleine gehören. In der Praxis ist die Abgrenzung nicht immer einfach und in vielen Fällen nicht ganz eindeutig, so dass in diesem Zusammenhang nicht selten Streit besteht. Wohnungseingangstür Ein typischer Abgrenzungsfall findet sich bereits beim Betreten der Wohnung - die Wohnungseingangstür. Die Wohnungseingangstür zählt zum Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat klargestellt, dass dies auch in den Fällen gilt, in denen eine Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft die Wohnungseingangstür als Sondereigentum bezeichnet. Als Begründung gibt der BGH an, dass die Wohnungseingangstür erst die Abgeschlossenheit der Räume schafft, die zu dem Sondereigentum gehören (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az.: V ZR 212/12). Eine andere Frage ist, ob die Innenseite [...]

Wird eine Eigentumswohnung vermietet, gibt es beim Mietvertrag einige Besonderheiten für den Vermieter zu beachten. Das liegt daran, dass es in dieser Konstellation nicht nur das Vermieter-Mieter-Verhältnis, sondern auch das Vermieter-Eigentümergemeinschaft-Verhältnis gibt. Letzteres muss der Vermieter bei Mietvertragsabschluss mit seinem Mieter immer im Hinterkopf haben, denn häufig finden sich in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder den Beschlüssen der Eigentümerversammlung Regelungen, die der Vermieter einer Eigentumswohnung im Mietvertrag berücksichtigen muss. Er darf zum Beispiel dem Mieter nicht weitergehende Rechte einräumen, als ihm selbst gegenüber der Eigentümergemeinschaft zustehen. Anderenfalls kann eine vermietete Eigentumswohnung schnell zu einer Streitfalle werden. Bei dem Spagat des Vermieters zwischen Mieter und Eigentümergemeinschaft werden oft wichtige Punkte übersehen oder falsch gemacht. Um so wichtiger ist es für den Vermieter einer Eigentumswohnung, den Mietvertrag mit großer Sorgfalt zu erstellen. Einige Punkte, die oft übersehen werden, auf die der Vermieter einer Eigentumswohnung aber immer achten sollte, werden in diesem Text erläutert.

Wohnungseigentümer in einer WEG leisten monatliche Vorauszahlungen (auch Hausgeld genannt) an einen beauftragten Verwalter, der die Verteilung nach § 16Abs. 2 WEG regelt. Die Höhe dieser Leistungen ergibt sich aus einem Wirtschaftsplan der am Anfang eines jeden Wirtschaftsjahres erstellt wird. Ist das Jahr abgelaufen, erstellt der Hausverwalter eine sog. Hausgeldabrechnung. Daraus ergeben sich dann gegebenenfalls Rück- oder Nachzahlungen.Der Wirtschaftsplan wird von der Verwaltungsperson erstellt, und nach § 28 Abs. 1 und 5 WEG beschlossen. Der Plan beinhaltet die Voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des gemeinschaftlichen Eigentums, den Betrag des Hausgeldes und die festgelegte Beitragsleistung der Wohnungseigentümer für die Instandhaltungsrückstellung. Ist die entsprechende Wohnung vermietet, dürfen die im Wirtschaftsplan enthaltenen Kosten nur in die in der BetrVK aufgeführten Kostenarten umgelegt werden. Kosten wie die Verwaltung und die Instandsetzung darf der Eigentümer dagegen nicht auf seine Mieter umlegen.Bei baulichen Maßnahmen kann die Kostenverteilung im Einzelfall angepasst werden. Im Falle einer Instanthaltung /–Setzung, einer baulichen Maßnahme oder eine Modernisierungsmaßnahme kann durch einen qualifizierten Beschluss von der beschlossenen Kostenverteilung abgewichen werden. Weiter haben bauliche Maßnahmen eine Besonderheit: Die Anfallenden Kosten können nicht auf Wohnungseigentümer umgelegt werden, die dieser nicht zustimmen. Dabei ist eine schriftliche Verneinung ausreichend. Natürlich kann in diesem Fall auch keine Nutzung der [...]

  Es kommt öfters vor, dass ich gefragt werde, wie Eigentümergemeinschaften in München Ihre Verwalter loswerden können. Deshalb möchte ich nachfolgende Kündigungsbeispiele aus der Praxis aufzuzeigen: 1.)Durch die falsche Eröffnung eines Bewirtschaftungskontos auf den Namen und im Besitz der Hausverwaltung, wird das Geld des Eigentümers oder der Eigentümergemeinschaft nicht treuhänderisch verwaltet. Das Bewirtschaftungskonto sollte in der Regel als Treuhandkonto oder als Konto auf dem Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet werden. Sonst kann der Verwalter frei über das Geld verfügen, dies sollte vermieden werden um schlimmere Folgen und Straftaten zu vermeiden bzw. einzuschränken. 2.) Wenn durch die Verletzung von Treu und Glauben eine weitere Fortführung der Verwaltertätigkeit nicht zumutbar ist, insbesondere, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist (BGH NZM 2002, 788). 3.) Vorteilsnahme der Hausverwaltung ist ein Kündigungsgrund. Wenn z.B. einen Firmenpool aufgebaut wird, an dem er sich bereichert bzw. die Hausverwaltung von den selbst erteilten Handwerkeraufträgen eine Provision erhält. 4.) Die durch den Verwalter geführte Versammlung darf nicht vorzeitig abgebrochen werden. Tut er das trotzdem, z. B. wegen einem heftigen Streit mit einem Eigentümer in der Versammlung, kann er für seine nicht vollständig erbrachte Leistung als Versammlungsleiter die Kündigung erhalten. 5.) Der Wechsel einer Gebäudeversicherung/Haftpflichtversicherung ohne Beschluss [...]