Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers bei Beschädigung seines Sondereigentums durch Gemeinschaftseigentum?

Liegt ein Mangel beim Gemeinschaftseigentum vor, kann es passieren, dass dieser Mangel einen Schaden an einer der Eigentumswohnungen verursacht. Tritt ein solcher Fall ein, bedeutet das, dass das Sondereigentum durch das Gemeinschaftseigentum beschädigt wurde. Ein typischer Fall ist, dass ein undichtes Dach (Gemeinschaftseigentum) zu einem Feuchtigkeitsschaden in einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) führt. Solche Vorkommnisse sind meist mit viel Ärger und hohen Sanierungskosten verbunden. Ist die Wohnung zudem vermietet, kann es für den Eigentümer außerdem zu einem Mietausfall kommen, wenn der Mieter die Miete aufgrund des Schadens mindert. Der Wohnungseigentümer fragt sich natürlich in erster Linie, wer für den Schaden aufkommt.

Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Macht der Wohnungseigentümer dann gegenüber der Eigentümergemeinschaft Schadensersatz geltend, besteht die große Gefahr einer herben Enttäuschung. Die alles entscheidende Frage ist bei Beschädigungen solcher Art, ob der Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft überhaupt einen Anspruch auf Ersatz hat. Dies kommt nur in bestimmten Konstellationen in Betracht.

Keine Gefährdungshaftung

Liegt kein Verschulden der Eigentümergemeinschaft vor, was häufig vorkommt, sieht es für den Wohnungseigentümer schlecht aus. Kein Verschulden liegt bei sogenannten Zufallsschäden vor. Das heißt, wenn die Schäden zum Beispiel auf Umwelteinflüsse oder nicht erkennbare Baumängel zurückzuführen sind. Wenn der Wohnungseigentümer Glück hat, haftet entweder der Verwalter oder die Gebäude- und Hausratsversicherung kommt für den Schaden auf (zum Beispiel bei Sturmschäden). Ansonsten gibt es noch die Chance, dass der Schaden durch die Gemeinschaft wegen des Betretens und Benutzens des Sondereigentums im Rahmen der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach §§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ersetzt wird. Anderenfalls geht der Wohnungseigentümer leer aus und muss für seinen Schaden selbst aufkommen. Der Grund hierfür ist, dass es keine verschuldensunabhängige Haftung (Gefährdungshaftung) für durch Mängel des Gemeinschaftseigentums verursachte Schäden am Sondereigentum gibt. Eine Gefährdungshaftung kann auch nicht aus dem Nachbarrecht abgeleitet werden, wo es eine verschuldensunabhängige Haftung gibt (vgl. BGH, Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10).

Haftung bei Verschulden

Bei der Frage nach der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist also immer zu prüfen, ob ein Verschulden ihrerseits vorliegt. Vor diesem Hintergrund ist eine Haftung möglich, wenn eine Instandsetzungsmaßnahme von der Gemeinschaft beschlossen wurde und diese sich dann verzögert. Das Gleiche gilt, wenn sie so durchgeführt wird, dass der für den Schaden am Sondereigentum verantwortliche Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht behoben wird. Die Haftung erstreckt sich dann grundsätzlich auch auf das Verschulden des Handwerkers bzw. derjenigen Person, die mit der Mangelbeseitigung beauftragt ist. Allerdings kann die Haftung der Gemeinschaft dadurch ausgeschlossen sein, dass dem Verwalter die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in der Teilungserklärung übertragen wurde (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).

Aber auch zu einem Zeitpunkt zu dem noch gar keine Instandsetzungsmaßnahme durch die Gemeinschaft beschlossen wurde, kommt eine Haftung in Betracht. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihrer Pflicht, einen Mangel des Gemeinschaftseigentums zu beseitigen, nicht nachkommt. Allerdings gilt auch hier der Haftungsausschluss, soweit dem Verwalter die Instandsetzung durch die Teilungserklärung auferlegt wurde (s.o.). Liegt keine Übertragung auf den Verwalter vor, ist die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 21 WEG Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese muss durch Beschluss über geeignete Maßnahmen entscheiden. Erfolgt dieser Beschluss schuldhaft nicht rechtzeitig oder gar nicht, liegt eine Pflichtverletzung der Gemeinschaft vor.

Wohnungseigentümer sind deshalb immer gut beraten, sich bestmöglich um eine Schadensbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum zu bemühen. Sie müssen darauf bestehen, dass zeitnah eine Eigentümerversammlung einberufen bzw. ein Auftrag zur Schadensbeseitigung vergeben wird (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.01.1984, Az.: 20 W 309/83). Lehnen Wohnungseigentümer einen Beschluss über eine Reparatur des Gemeinschaftseigentums mit der Begründung „dies sei ja nicht so schlimm“ ab, sind diese gegenüber dem Sondereigentümer schadensersatzpflichtig, wenn sein Sondereigentum durch den Mangel am Gemeinschaftseigentum einen Schaden erleidet. Entsprechendes gilt, wenn ein Beschluss über sofortige Sicherungsmaßnahmen zur Verhinderung von Schäden am Sondereigentum abgelehnt wird. Wird beschlossen, dass erst ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren abgewartet werden soll, kann auch dies bereits eine Ersatzpflicht für zwischenzeitlich entstehende Schäden am Sondereigentum auslösen (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 26.11.1984, Az.: 4 W 90/34).

Haftung des Verwalters

Eine Haftung des Verwalters kann bestehen, wenn dieser gegen seine Pflichten verstößt und dadurch ein Mangel des Gemeinschaftseigentums ein Schaden am Sondereigentum verursacht. Er kann dann sowohl der Eigentümergemeinschaft wegen Schäden am Gemeinschaftseigentum als auch dem Sondereigentümer gegenüber schadensersatzpflichtig sein (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Wx 29/96). Zu seinen Pflichten gehört es regelmäßig den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums zu überprüfen, um festzustellen, ob Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind. Stellt er eine Notwendigkeit fest, ist es auch seine Aufgabe, die Wohnungseigentümer darüber in Kenntnis zu setzen. Außerdem muss er diesbezügliche Entscheidungen der Gemeinschaft vorbereiten und herbeiführen. Zur Vergabe von Instandsetzungsaufträgen ist der Verwalter im Grundsatz nicht verpflichtet. Anders ist dies, wenn ein anders lautender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft existiert. Der Verwalter kann aber auch aufgrund von Regelungen in der Teilungserklärung oder dem Verwaltungsvertrag dazu verpflichtet sein.

Was wird ersetzt?

Steht dem Sondereigentümer ein Schadensersatzanspruch zu, ist er grundsätzlich so zu stellen, wie er ohne das Eintreten des Schadens stünde. Der Anspruch umfasst die Beseitigungskosten für den Substanzschaden sowie auch den Ersatz von Mangelfolgeschäden (Mietausfall). Bei der Höhe des Ersatzes des Mietausfalles ist zu beachten, dass dieser um den auf den Sondereigentümer entfallenden Anteil gekürzt werden soll (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Ws 30/96). Auch bei dem Ersatz des Substanzschadens bekommt der Geschädigte oft nicht den vollen Betrag, der für die Schadensbeseitigung aufgebracht werden muss, denn er muss sich einen Abzug „neu für alt“ gefallen lassen. Dieser Abzug dient der Vorteilsausgleichung, wenn der Sondereigentümer anderenfalls hinterher besser gestellt wäre als vor dem Schadenseintritt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn trotz Beschädigung einzelner Fliesen eine komplett neue Verfliesung eines Küchenbodens notwendig ist, weil es keine Ersatzfliesen mehr gibt.

Für die Bezifferung des zu ersetzenden Betrages ist es deshalb in diesen Konstellationen ratsam, dass der Verwalter zusammen mit dem Verwaltungsbeirat den entstanden Schaden besichtigt. Außerdem sollten Alter und Zustand der zu ersetzenden Gegenstände bzw. Bauteile protokolliert und Fotos gemacht werden. Der zu ersetzende Betrag ergibt sich dann aus der Differenz zwischen den nötigen Beseitigungskosten und dem geschätzten Vorteilswert den der Geschädigte durch die Schadensbeseitigung erlangt.

Daneben kann unter gewissen Voraussetzungen ein Anspruch auf Aufwendungsersatz bestehen. Dieser Anspruch umfasst Kosten für ein Gutachten, welches der Geschädigte von einem Sachverständigen erstellen lässt, um das Ausmaß des Schadens zu ermitteln. Er besteht allerdings nur soweit die eigenmächtige Beauftragung des Gutachters im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG im Wege der sogenannten Notgeschäftsführung notwendig war, um einen dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84). Die Notwendigkeit für diesen Sonderfall wird aber wohl nur vorliegen, wenn die Gemeinschaft bzw. der Verwalter nicht schnell genug reagieren.