Betriebskosten – Überblick über umlegbare Wartungskosten

Damit bestimmte Wartungskosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind, ist grundsätzlich Voraussetzung, dass der Vermieter und der Mieter vereinbart haben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (vgl. § 556 BGB). Weitere Voraussetzung ist, dass der Vermieter die umlegbaren Betriebskosten im Mietvertrag konkret angibt bzw. eindeutig bezeichnet. Hierfür reicht in der Regel ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) im Mietvertrag aus. Die BetrKV regelt, was Betriebskosten sind. § 2 BetrKV enthält eine Aufstellung von 17 unterschiedlichen Kostenarten, die zu den Betriebskosten gehören und damit grundsätzlich umgelegt werden können.

Betriebskosten sind generell abzugrenzen von Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese können nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, denn sie zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV schon begrifflich nicht zu den Betriebskosten.

Umlegbare Wartungskosten

Die folgenden alphabetischen Auflistungen enthalten Wartungskosten, die der Vermieter grundsätzlich auf den Vermieter umlegen darf. Wartungskosten, die nicht erforderlich sind, darf der Vermieter aber nicht umlegen.

Wartungskosten nach § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV

Nach § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV können Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie anfallen für:

• Aufzüge (inklusive Kosten für die Bedienung und Überwachung sowie der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Anlage
• Entwässerungspumpen und der Entwässerung dienende nicht-öffentliche Anlagen
• Fernsehempfangsanlagen, wie die Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlagen für das Breitbandkabelnetz (hier: Kosten in Bezug auf Betriebsbereitschaft inklusive der Einstellung durch einen Fachmann)
• Gasleitungen (hier: Kosten für eine Dichtheitsprüfung)
• Heizungsanlagen (inklusive Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit, die Überwachung und Reinigung)
• Müllabsauganlagen, Müllmengenerfassungsanlagen und Müllschlucker (Kosten für die Reinigung von Mülleimern gehören nicht dazu)
• Öltanks (hier: Kosten für regelmäßig durchgeführte Reinigungen)
• Warmwassergeräte (inklusive Kosten für die Reinigung und Einstellung durch einen Fachmann), gilt auch für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Waschmaschinen und Trockner (inklusive Kosten für Überwachung, Reinigung und Prüfung der Betriebsbereitschaft sowie der Betriebssicherheit)
• Wassermengenregler (inklusive der Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage oder einer Wasseraufbereitungsanlage)

Wartungskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV

§ 2 Nr. 17 BetrKV erfasst die „sonstigen Betriebskosten“. Hier gibt es eine Besonderheit. In diesen Fällen ist eine konkrete Bezeichnung im Mietvertrag notwendig, damit diese Kosten umlegbar sind. Ein pauschaler Hinweis auf die BetrKV reicht in diesen Fällen ausnahmsweise nicht aus. Soweit sie also im Einzelnen konkret im Mietvertrag bezeichnet sind, können Wartungskosten als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie anfallen für:

• Blitzschutzanlagen
• Brandschutztechnische Einrichtungen wie Brandmelde- oder Sprinkleranlagen
• Dachrinnenheizungen, die der Vermeidung von Personenschäden durch herunterfallende Eiszapfen dienen
• Feuerlöscher
• Lüftungsanlagen
• Notstromaggregate, welche für die Beleuchtung der Außenanlagen und der von der Gemeinschaft genutzten Gebäudeteile bestimmt sind
• Rauchabzugsanlagen
• Rauchmelder
• Schwimmbäder und Saunen bzw. aller für deren Betrieb erforderlichen Anlagen, aber nur sofern der Mieter Zugang hat
• Videoüberwachungsanlagen (allerdings nur soweit konkret erforderlich und zulässig nach datenschutzrechtlichen Vorschriften)